Покупка дачного участка на что обратить внимание?

Покупка дачного участка. На что обратить внимание?

Купить дачу — это ответственное мероприятие, которое не терпит спешки и халатности. Необходимо правильно выбрать участок и понимать, какие документы должен предъявить вам продавец, чтобы минимизировать возможные неприятности. В этой статье собраны полезные советы для тех, кто планирует такую замечательную покупку.

Начинать свои поиски нужно после того, как вы решите для себя такие вопросы: на дачу планируется приезжать лишь на выходные или этот домик станет вашим постоянным местом жительства? От этого зависит месторасположение участка, работы по утеплению дома, если в нем вы собираетесь жить круглый год.

На форму участка также следует обратить внимание, так как она должна соответствовать пожарным нормам. В противном случае, постройки на таком объекте будут невозможны. Обязательно нужно осмотреть прилегающую территорию. Нежелательно близкое расположение дачного участка к реке или озеру. Особенно рискованно покупать дачу на склоне, если по соседству имеется водоем: не исключены весенние затопления. Оценкой дома должен заниматься специалист.

Итак, желаемый дачный участок выбран и приходит время ознакомиться с документами:

— Выписка о земельном участке из госкадастра недвижимости.

— Документ, подтверждающий, что продавец является владельцем участка и строений на его территории.

— Согласие супруга или супруги продавца на заключение сделки.

— Кадастровый паспорт земельного участка.

В последнее время очень активно пользуется спросом возможность прописки в дачной местности. Если это входит и в ваши планы, то внимательно ознакомьтесь с пунктом в свидетельстве о собственности, где указана информация о назначении земельного участка. Возможность регистрации есть только на территории населенных пунктов.

В кадастровом паспорте содержатся все необходимые данные, которые помогут идентифицировать этот участок земли. С его помощью вы сможете четко определить границы своего дачного участка. Кадастровый план продемонстрирует все объекты недвижимости, имеющиеся на этой территории. Все, что вы видите в этом документе, должно полностью совпадать с реальной «картинкой». Причем, каждая из построек, должна иметь регистрацию и свидетельство.

Многие покупатели желают провести межевание участка. Для этой цели нужно пригласить инженера геодезической компании, который составит акт межевания после измерительных работ. Этим моментом не стоит пренебрегать. Ведь случаи, когда после покупки земли не хватает пару соток — не редкость.

Застраховать дом от различных бедствий, грабежа или других неприятностей — хорошая практика. Очень разумно оформить титульную страховку, которая защитит от риска утраты права собственности (при возможных оспариваниях с третьими людьми) или других проблемах, связанных со сделкой на землю.

Как давать задаток?

Этот вопрос всегда волнует покупателей. Ведь часто бывают ситуации, когда участок понравился, а всей суммы пока еще нет. Тогда и поднимается вопрос о резервировании предмета покупки. И очень важно, чтобы аванс или, проще говоря — задаток, был составлен по всем правилам.

Это должен быть документ, в котором принимают участие обе стороны: покупатель и продавец. В нем должна содержаться вся необходимая информация: данные паспортов, подписи участников сделки с полной расшифровкой их имен и фамилий. Если аванс оформляется на имя собственника, то не забудьте проверить его документы на владение недвижимостью. Если же со стороны продавца оформление берет на себя риелтор, то у него должна быть доверенность с правильным сроком действия.

В настоящее время покупка недвижимости очень востребована. Это относится не только к квартирам, но и к земельным участкам. Это связано с некоторыми причинами. Во-первых, много людей обретает благосостояние, а во-вторых, совершенствуется система кредитования. Одни хотят приобрести земельный участок для того чтобы жить ближе к природе. Другие же ориентируются на будущую.

Земельный кодекс Российской Федерации отдельно регламентирует юридический статус различных земель, классифицируя их в зависимости от типа назначения. Согласно закону, выделяют 7 категорий земель. Строительство объекта, предназначенного для жилья, возможно только на двух из них: земле, предназначенной для сельскохозяйственной деятельности или земле, относящейся к какому — либо.

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости — это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

— Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

— Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

— Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
— Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

— Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
— И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

— Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

— Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

— Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

— Технический паспорт дома с поэтажным планом.

— Домовая книга.

— Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

— Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

— Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

— Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

— Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

— Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

— Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

— Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

— Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

— Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

— Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

— Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

— И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Дачный вопрос: основные моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке дачи

1. Правильно выберите сезон для покупки
2. Оцените местность
3. Познакомьтесь с соседями
4. Ознакомьтесь с инфраструктурой
5. Разберитесь с назначением дачи
6. Еще несколько важных моментов

Вы решились на покупку дачи? Это просто замечательно! Вас есть, с чем поздравить. Но при всей трепетности и долгожданности момента именно с него начинается целая эпопея — совершенно новая и не самая простая страница истории вашей семьи, цель которой — обзавестись райским уголком за пределами большого города.

Или может быть, ваша цель — дача ради огорода? Или участок ради постройки коттеджа? Столько вопросов, а ведь мы только начала наш разговор. Важно, чтобы изначально вы понимали: хорошая дача — это не просто красивая картинка. Это масса проработанных и взвешенных рисков, которые в конечном счете должны увенчаться исполнением вашего желания. Но не тревожьтесь, мы со всем поможем вам разобраться! Белых пятен в истории с покупкой дачи не останется, обещаем.

Правильно выберите сезон для покупки

Кто бы что бы ни говорил, а лучшее время для покупки дачи — осень. Разумеется, вы можете провести сделку и зимой, и летом. Если предложение выгодное, иногда ждать — грех. Однако именно осень является самым показательным сезоном в году. Почему? Вот вам несколько ответов на этот вопрос.

• Осенние дожди могут обнажить проблему с прорехами в кровле дома.
• Из-за осенних ливней нормальная, на первый взгляд, дорога может превратиться в непреодолимую грязь, через которую не проедет даже внедорожник.
• Осадки могут выявить проблему с низинным расположением участка, когда вся вода стекает в “ваш” овраг — к дому и грядкам.

Вообще любые осадки — будь то летние или зимние — обнажают множество проблем. Но поверьте: если вы приехали смотреть дом холодным пасмурным осенним днем, но при этом, заглянув в чулан, на чердак и комнаты, вам все понравилось, значит, “хорошие сапоги, надо брать”. Ведь если дача так выглядит в унылое время года, то только представьте себе, каким райским уголком она станет майским теплым днем или нежным июльским вечером!

Оцените местность

Речь не о пейзаже, который окружает ваш будущий дачный домик, а о разновидности местности в принципе. Скажем, ваша будущая дача находится в деревне. Именно в деревне, а не в селе. Вот и задумайтесь на секунду: населения в деревне и без того минимум, а зимой — два-три человека и вовсе. Мы, разумеется, утрируем проблему, но все-таки. В дачных товариществах территория обычно круглогодично охраняется. В деревне — никогда. Следовательно, при всей живописности местности вам придется решать дополнительный вопрос, связанный с безопасностью вашего имущества. Ведь дача — это сезонный дом. И большинство дачников в холодное время года предпочитают жить в городских квартирах. Следовательно, дом останется беззащитным и без присмотра.

Познакомьтесь с соседями

Казалось бы, так ли это важно. Возможно, и не очень важно, если ваш будущий дом обнесет толстым двухметровым забором с шумоизоляционным покрытием. Но это ведь не дача, это тюрьма какая-то. В воображении многих из нас дачный дом — это три-четыре сотки земли, на которых стоит небольшой двухэтажный коттедж и который со всех четырех сторон соседствует с другими похожими коттеджами. Ваши соседи будут ближе, чем вы думаете. И возможно, ближе, чем вам хотелось бы. А раз дача — это место духовного и физического отдыха, стоит заблаговременно убедиться в том, что этот отдых вам никто портить не станет, будь то любитель поорать в караоке в полночь или молодожены, еженедельно собирающие на своем участке шумные компании юных ребят с гитарой вокруг костра.

Ознакомьтесь с инфраструктурой

Дача тем и хороша, что находится вдали от города. Но! Что делать, если у вас закончилось подсолнечное масло или хлеб? Куда бежать, если у ребенка внезапно поднялась температура, и ему срочно необходим жаропонижающий препарат? Как поступить в случае, если машина сломалась, а вам нужно срочно уехать? Эти и множество других вопросов наталкивают нас как покупателей на необходимость оценки инфраструктуры участка, а также сопутствующих рисков и факторов. Итак, на что еще обратить внимание при первом знакомстве с объектом недвижимости:

• где находится ближайшая остановка общественного транспорта;
• где расположена ближайшая аптека и продуктовый магазин;
• какова экологическая ситуация в этом регионе;
• какова близость леса (если он есть) и воды (если искусственный или естественный водоем имеются где-то неподалеку);
• доставляют ли к вашему дому почту и питьевую воду;
• можно ли вызвать такси к дачному участку;
• каким образом происходит вывоз мусора с территории дачного поселка — силами дачников или централизованно;
• насколько близко по отношению к вашему дому находятся остальные жилые дома;
• ближайшие планы на этот район со стороны городских властей или территориальной громады.

К примеру, если дом шикарный, а его отдают слишком дешево, то возможно, где-то спрятан подвох. К примеру, хозяева узнали, что в ближайшее время неподалеку появится аэропорт, полигон или завод по переработке мусора — и спешат поскорее сбыть недвижимость, которая вскоре перестанет быть элитной. А вам об этом они намеренно не сказали. Поэтому непременно поинтересуйтесь такой информацией сами, чтобы быть во всеоружии и принять действительно взвешенное решение.

Разберитесь с назначением дачи

Если вы покупаете дачу как летний домик — это одно. Но что если вы намерены жить в дачном коттедже круглогодично? Таких примеров немало. Такая недвижимость существенно дешевле городских квартир. В частности потому, что получить прописку в дачном доме невозможно. Но это никого не останавливается. Поэтому нередко современные дачные домики оснащены всем необходимым для комфортной всесезонной жизни своих владельцев.

Итак, если дача — это ваше будущее семейное гнездо, а не просто сезонное место отдыха, ко всем перечисленным добавляются новые факторы, требующие вашей оценки.

1. Электрификация участка.Нередко дачные товарищества на зимний период для экономии денежных средств отключают электричество на всех участках. Тем, кто намерен круглогодично жить на даче, подобное не подходит. Поэтому этим вопросом нужно заранее поинтересоваться у председателя дачного участка.
2. Состояние дорожного покрытия.По закону садовое товарищество обязано ухаживать за дорогами, которые ведут к дачным коттеджам. Как минимум для того, чтобы по ним, в случае необходимости, могла проехать скорая помощь или пожарная машина. В зимний период года садовое товарищество опять таки обязано убирать снег с проезжей части. На практике делают это далеко не все. Как обстоят дела в вашем конкретном случае — можно поинтересоваться у соседей, им врать нет резона.
3. Обеспечение водой.Вода — еще одна частая проблема. Вам она понадобится и зимой, если собираетесь использовать дачный коттедж как постоянное место жительства. Но! Возможно, водопровод отключают на зиму, следовательно — централизованное водоснабжение дачных участков прекращается. Кроме того общего водопровода может и не быть вовсе. Важно, чтобы в таком случае у вас был запасной вариант: скважина на участке или колодец.
4. “Удобства”.Да-да, мы об уборной и системе отопления. В зимнюю стужу даже любителю эко-стиля вряд ли захочется бежать на улицу по малой нужде, не говоря о детворе и пожилых людях. Поэтому убедитесь, что в доме, который вы намерены приобрести, есть уборная. Или как минимум — есть возможность эту уборную построить. То же самое с системами отопления: они либо должны наличествовать и быть в исправном состоянии, либо должна иметься возможность такую систему провести. Ведь камин в доме — это прекрасно. Но он не согреет вас, когда за окном будет -15.

Ну и опять таки: если вы намерены жить за городом, но ежедневно мотаться в мегаполис на работу, важно чтобы дорога, ведущая от дачи в город, была — по крайней мере — сносной. Если вы намерены заниматься фермерским хозяйством, для вас будет важно качество грунта на участке и площадь огорода. Если на даче вы намерены только отдыхать, важен ландшафтный дизайн: наличие беседки, мангала, газона и прочих вещей, которые превращают обычное пребывание за городом в прекрасный отдых. Если вы намерены держать кур, гусей, разводить кроликов или поросят, необходимо убедиться, что в выбранном вами садовом товариществе подобная возможность закреплена в уставе. В противном случае заниматься подобной деятельностью будет нельзя.

Еще несколько важных моментов

И напоследок еще несколько советов, которые тоже наверняка пригодятся при покупке участка и дачного домика. Возможно, не всем, но многим. И первый из них связан с недостроем. Недостроенные коттеджи продаются по куда более низкой цене, чем готовые к проживанию дома. Но учтите: недострой может превратиться в долгоиграющую волокиту. И уж если вы решите его приобрести, берите то строение, в котором уже есть хотя бы одна жилая зона, позволяющая переночевать в доме.

• Границы участка.Именно границы дачного участка чаще всего становятся камнем преткновения для многих новоиспеченных дачников. Вы еще не успели вдоволь нарадоваться покупке, как приходит сосед и требует от вас спилить ту часть вашей яблони, которая “залезла”, якобы, на его территорию, или еще что-нибудь в том же духе. Поэтому перед покупкой обязательно убедитесь в том, что план участка, отображенный в правоустанавливающих документах, соответствует реальному положению вещей. И наоборот. Иногда покупателям может потребоваться специалист в этой отрасли и его экспертная оценка. Но лучше это сделать заранее, чем пожинать после покупки плоды неприятных сюрпризов.
• Состояние фундамента дома.Фундамент — это единственное, что вы не сможете переделать даже при большом желании. Снести стены — да. Сломать фундамент — нет. Поэтому прежде всего, при покупке дома стоит обратить внимание именно на основание коттеджа. На чем стоит дом, нет ли в основании трещин, не рушится ли цоколь — всё это очень важные вопросы, на которые вы не просто должны получить ответы. Вы должны собственными глазами убедиться в том, что данные вам ответы правдивы.

Если дом деревянный (например, из сруба), обязательно убедитесь в том, что за время эксплуатации он не стал пищей для насекомых. Если в стенах завелись древесные жучки, рано или поздно дом начнет разрушаться в результате их деструктивной деятельности.

Отдельное внимание (и желательно, максимально пристальное) уделите состоянию электрических сетей дома. Это — залог вашей безопасности и безопасности всех тех, кто вместе с вами будет проживать или приезжать на отдых в этот дачный домик. Важно понимать, какова реальная картина нагрузочной способности дачных электросетей. Ведь может оказаться так, что электроплиту вы включить можете, а микроволновку, пылесос или кондиционер — уже нет. И плевать, что в доме есть все необходимое для комфортной жизни. Какой смысл в технических удобствах, если инженерные сети товарищества не позволяют пользоваться ими сполна.

И наконец последний момент — уровень грунтовых вод. Визуально все может быть — лучше не придумаешь. Но с приходом весны половодье превратит ваш райский уголок в болото. Если грунтовые воды залегают слишком близко к поверхности, но вы толком ничего не сможете вырастить на дачном участке. Большинство растений не способны нормально развиваться в сырой земле, которая перенасыщена влагой. Разумеется, можно спасти ситуацию путем обустройства высоких грядок. Но задумайтесь: стоит ли оно того, или лучше поискать иной вариант для покупки?

Даже если вы покупаете дом не весной, а например, осенью, как мы рекомендовали выше, признаки регулярного подтопления обнаружить будет довольно легко. Уделите особое внимание цоколю и подземному гаражу, если такой имеется. Осмотрите стены на предмет наличия подтеков или сырых пятен. Убедитесь в том, что у фундамента имеется отмостка.

Беседу о том, на что стоит обратить внимание при покупке дачи, можно продолжать еще долго, ведь у всех разные требования, желания, принципы, а главное — разные финансовые возможности. Но мы постарались максимально четко обрисовать основную картину и очень надеемся, что советы, перечисленные в статье, станут для вас полезными.

Как купить дачу и не быть обманутым?

Приобретение дачного домика и участка – дело рискованное. Часто объектом сделки становится «кот в мешке»: вместо заветного отдыха на свежем воздухе покупателям достаются проблемы. Например, могут отсутствовать технические документы или строения в кооперативе – находиться под угрозой принудительного сноса. В этой статье мы расскажем как правильно выбрать и купить дачу, на что стоит обратить внимание в первую очередь.

Информация об СНТ

Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.

В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:

• Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
• Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
• Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
• Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
• Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
• Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
• Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
• Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.

Если покупаете дорогой загородный дом, стоит заказать строительную экспертизу – иногда серьезные недостатки способны обнаружить только специалисты. Эксперты укажут на имеющиеся проблемы и посчитают цену их исправления. По результатам проверки можно будет попросить у продавца хорошую скидку.

Нелишним будет изучить правила, которые действуют в СНТ. В частности, уточните, как подается вода, сумму ежегодных членских взносов, по каким тарифам придется платить за электроэнергию. Обязательно пообщайтесь с будущими соседями: так вы сможете узнать о порядках в кооперативе, есть ли шумные компании и бывают ли кражи на участках.

Документация продавца

Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.

Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:

• Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
• Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
• Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
• Технический паспорт на строение (при наличии).
• Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
• Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
• Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
• Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.

Если у владельца на руках свидетельство о праве собственности старого образца, все равно запросите свежую выписку ЕГРН. Дело в том, что владение недвижимостью теперь фиксируется только в электронной форме (благодаря чему его легко проверить) – бумажный документ ничего не значит.

Заказать выписку можно онлайн, например, через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. Стоимость данной услуги можно уточнить по телефону горячей линии или непосредственно на электронном ресурсе.

Часто бывает, что право собственности на дачу возникло до 1998 года. В таком случае продавцу необходимо сначала внести сведения об участке в ЕГРН (подав заявление в МФЦ) и только после этого регистрировать сделку купли-продажи.

Нельзя соглашаться на покупку, если вам предлагают просто переоформить запись в «садовой книжке» кооператива, но при этом не проводить документы через Росреестр. Такая «сделка» не имеет юридической силы, и велика вероятность, что вы лишитесь и денег, и недвижимости. Лучше потерять время, но совершить покупку согласно букве закона.

Кроме того, необходимо выяснить реальные границы земельного надела. Часто собственники ставят заборы там, где им захочется, не сверяясь с кадастровыми метками. В результате возникают споры с товариществом садоводов и соседями.

Ваша задача – при осмотре на местности определить, где именно заканчивается данный участок. Сделать это можно при помощи виртуальной кадастровой карты: она бесплатная и позволяет в режиме реального времени сверить границы с данными со спутника. Для этого вам потребуется только номер объекта недвижимости по кадастру и приложение на телефоне.

Еще один возможный подвох – предстоящее изъятие участков для нужд муниципалитета, например, под строительство скоростной магистрали или железнодорожной ветки. Если владельцы не согласны с предложенной компенсацией, как правило, они пытаются поскорее избавиться от дачи. Узнать о проекте можно, открыв в интернете генплан развития территории, но он не всегда информативен. Лучше по возможности «пробивать» такие сведения по каналам в администрации или пообщаться с соседями и председателем кооператива.

Оформление договора

Договор заключается в письменной форме, количество экземпляров соответствует числу участников сделки. Используется стандартная форма, бланк которой можно скачать в интернете. Но лучше обратиться к юристу, который составит документ, отвечающий требованиям законодательства.

Договор должен содержать следующие пункты:

• Данные продавца и покупателя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес прописки. Если сделка проходит по доверенности, указываются ее полные реквизиты.
• Сведения об объекте недвижимости: адрес, номер участка (если есть), имеющиеся строения.
• Реальная цена, за которую продается дача. Иногда продавцы просят занизить стоимость в договоре, чтобы не платить налоги, но соглашаться на это не стоит. Дело в том, что если сделку не зарегистрируют или она будет аннулирована, вам вернут только сумму по договору.
• Порядок передачи денег (на банковский счет, наличными) и сроки.
• Отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц (например, супругов или наследников).
• Когда передаются ключи от дачного домика.
• Подписи сторон и дата.

Нужно дополнительно составить акт приема-передачи или включить в договор пункт о том, что дача принята в момент подписания. Но первый вариант предпочтительнее – важно удостовериться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и при первом осмотре.

Большой фактор риска – продажа загородного дома по доверенности. Необходимо лично пообщаться с владельцем имущества и убедиться в его желании совершить сделку. Не забудьте спросить, почему он не может продать участок сам. Если преград для этого нет, требуйте его личного присутствия. Также желательно проверить подлинность доверенности, посетив выдавшего ее нотариуса.

Не внушают доверия объекты недвижимости, продаваемые по цене значительно ниже рыночной. Если причина продажи в переезде или в том, что срочно нужны деньги, владелец может снизить стоимость на 5-10%. Такое расхождение считается нормальным, но если оно больше – скорее всего, есть какой-то подвох.

Проведение сделки

Оформление купли-продажи дачи происходит исключительно в Росреестре. Запись в «садовой книжке» товарищества не может его заменить. Как правильно провести сделку:

1. Подберите дачный участок, отвечающий вашим требованиям.
2. Закажите проверку правовой чистоты объекта в агентстве недвижимости или у юриста. Для этого попросите у продавца копии паспортов всех собственников и документов на дачу.
3. Затем составьте договор купли и подпишите его (это должны сделать все владельцы дачного участка). Одновременно происходит оплата – деньги можно передать наличными или перевести на банковский счет. В первом случае продавец оформляет расписку или в конце договора от руки пишет, что получил указанную сумму. Во втором – подтверждением оплаты служит платежное поручение (попросите кассира указать, что средства перечислены по данному договору).
4. Если предусмотрен акт приема-передачи, его тоже нужно подписать. Для этого следует снова приехать на участок и все повторно осмотреть.
5. Подписанный договор сдается на регистрацию. Самый простой способ – сделать это через МФЦ. Специалист в центре проверит полноту пакета документов и выдаст расписку, где указывается дата получения готовых бумаг.
6. После назначенного числа нужно вновь прийти в МФЦ и забрать документы (выписка ЕГРН на ваше имя и зарегистрированный договор).

Если вы оформляете ипотеку на приобретение дачи, необходимо сначала согласовать недвижимость с банком. Его специалисты проведут собственную проверку, а потом примут решение, возможна ли покупка в кредит. Кредитный договор подписывается одновременно с договором купли, они оба сдаются на регистрацию в Росреестр (если дача отходит в залог банку). Затем залоговое имущество страхуется на протяжении всего срока выплаты ипотеки.

Но помните, что банковская проверка не может заменить правовую оценку сделки. Кредитор оценивает только собственные риски (например, потери права собственности), до остальных проблем ему дела нет. К тому же, часто такое согласование носит формальный характер.

Если подойти к покупке дачи должным образом, получится снизить риски насколько это возможно. Но учитывая, что сделка имеет множество «подводных камней», лучше выбирать участок и оформлять документы с помощью специалиста по недвижимости.

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Единственный способ купить дачу и не пожалеть – это внимательно изучить документы, которые может предъявить вам продавец. Если комплект неполный или в бумагах указаны неверные сведения, то рано или поздно такая покупка вам аукнется. Подробно о документах при покупке дачи рассказывает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина.

1. Правоустанавливающие документы

Итак, вы выбрали подходящий участок, встретились с владельцем, обсудили цену. Все готовы перейти к оформлению документов. С чего начать? Прежде всего необходимо проверить наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенную на нем дачу. Это документы, на основании которых продавец имеет право собственности на данную недвижимость. Ваша задача в данном случае — проверить, что право собственности возникло законно. Если правоустанавливающие документы утеряны или вовсе отсутствуют, лучше не рисковать и требовать, чтобы собственник восстановил их или оформил.

2. Государственная регистрация документов

Перед сделкой важно убедиться, что право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок с дачным домом зарегистрировано в установленном порядке. Для этого нужно запросить подтверждающие это документы. С января 1998 года по июнь 2016 года ключевым документом считалось свидетельство о государственной регистрации права собственности. С 15 июля 2016 года это выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Сделка заключается и без правоподтверждающих документов продавца (при условии, что его право собственности было зарегистрировано надлежащим образом). Поэтому, если продавец бумаги потерял, это не мешает продаже дачи. Вы можете убедиться в том, что продавец является действительным собственником объекта, если закажете выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Там же указано, нет ли ограничений и запретов на распоряжение этим объектом.

3. Документы старого образца и межевание

Достаточно часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной системы. Например, раньше районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству оформляли так называемые розовые свидетельства о праве собственности на землю. Документы, выданные до 1998 года, и ныне являются действительными. Поэтому требовать у продавца перед сделкой переоформлять и регистрировать права собственности на недвижимость необязательно.

Не, покупая такую дачу, надо помнить, что раз земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то из-за отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. Поэтому, чтобы избежать будущих земельных споров с собственниками смежных земельных участков, перед тем как подписывать договор, требуйте у продавца провести межевание. С 2018 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим согласованных границ, будет запрещена.

4. Ошибки и опечатки в старых документах

Нередко в документах, которые раньше выдавали органы местной администрации, встречаются технические ошибки, опечатки в адресе объекта недвижимости или в данных правообладателя. Уделите этому вопросу особое внимание перед сделкой.

5. Особенности участка

Покупая дачу, запросите у продавца кадастровый паспорт на земельный участок и проверьте, есть ли в нем отметки о согласовании границ участка, проложенном через участок газопроводе, включении участка в водоохранную зону и других моментах, которые сильно влияют на возможность и законность строительства. После отмены кадастровых паспортов на земельные участки данную информацию можно получить из обобщенной выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

6. Вид разрешенного использования участка

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», продавец не должен разрабатывать и получать разрешительную документацию на это, и риск того, что дом будет признан незаконным, практически исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с недопустимым для строительства видом разрешенного использования (например, «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства»). Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках запрещено. Нужно помнить, что факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает того, что его могут признать самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи важно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.

7. Подключение к сетям и проверка долгов

Значимым моментом при покупке дачи является наличие или потенциальная возможность подключить построенный дом к сетям инженерно-технического обеспечения — следовательно, важно проверить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций. При покупке дачи также следует минимизировать риски, связанные с задолженностями по налогам или сборам за обслуживание. Для этого следует запросить у продавца соответствующие справки.

Текст подготовила Александра Лавришева

«Подводные .

О недвижимости Республики Беларусь

«Подводные камни» при покупке дачи Птн, Мар 27. 2009

На что обращать внимание при выборе фазенды, чтобы она оправдала ваши ожидания.

В последнее время в связи с кризисом повышается интерес к недорогим дачам и садовым участкам, где можно не только наслаждаться природой, но и выращивать овощи-фрукты на пропитание. На что обращать внимание при выборе фазенды, чтобы она оправдала ваши ожидания?

Жить, копать или отдыхать?

Вначале точно определитесь: чем вы хотели бы заниматься на своем будущем загородном участке. Исходя из этого, выяснится целевое назначение необходимой вам земли, которое должно значиться в регистрационных документах.

Для этого пройдите несложный тест:

1. Хотите ли вы жить в загородном доме постоянно и оформить в нем регистрацию по месту постоянного жительства (прописку)?
Если ответ «да», то вам нужно приобретать строение, где в документах на участок значится: «для строительства и обслуживания жилого дома».

2. Хотите и готовы ли вы на своем участке только выращивать сельскохозяйственные культуры — овощи-фрукты и другие полезно-съедобные растения (это будет в нашем тесте вариант А). Или вы мечтаете отдыхать от стрессов на даче с участком, засеянном исключительно декоративной травкой без огорода (это будет вариант Б).

— Если вы выбрали А, то подойдет участок «для ведения коллективного садоводства и огородничества», на котором возведение дома не обязательно, или «ведения личного подсобного хозяйства», где строительство не предусмотрено.

— Если вы выбираете вариант Б, то можно приобретать участок «для дачного строительства», где строительство дома-дачи обязательно, а вот ежегодная перекопка земли под грядки — нет.

Имейте в виду: на землях для садоводства, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства закон не только разрешает, но и обязывает владельцев выращивать плодовые, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры — то есть использовать участки ПО НАЗНАЧЕНИЮ. Бдительные соседи зорко следят за степенью запущенности пограничных наделов, да и местные исполнительные органы обязаны постоянно контролировать их целевое использование. Конечно, не обязательно разрабатывать под огород все сотки. Важно не допускать зарастания участка сорняками. А количество посаженных деревьев и огурцов никто подсчитывать не будет.

Участок «в законе»

Многие, кто впервые увидел вживую документы на дом или дачу с участком, вздыхают: попробуй разберись! Мы не будем грузить вас подробными разъяснениями. Только уточним, какие документы однозначно свидетельствуют о полноценных правах владельца на землю. Во всех конкретных случаях, чтобы не ошибиться, лучше обратиться за консультацией к специалисту: показать хотя бы копии (надежнее — оригиналы) документов, предлагаемых продавцом. Ведь может оказаться, что проколы в документации сделают долгожданную покупку юридически невозможной либо повлекут за собой впоследствии столько дополнительных действий, что хлопот не оберешься.

В идеале набор документов на земельный участок должен включать:

• — Правоустанавливающий документ на участок и, если предусмотрено законодательством, на строение, расположенное на нем. В нем отражено, каким образом данное недвижимое имущество досталось в собственность или пользование (такое также встречается) нынешнему продавцу. Это может быть договор купли-продажи, дарения, безвозмездной передачи в собственность, мены, свидетельство о праве на наследство, решение местных органов о передаче в собственность, регистрация создания объекта и др.
• — Государственный акт на земельный участок (голубой или желтый бланк), выдаваемый правообладателям до 2005 г.
• — Регистрационное удостоверение на земельный участок (чисто-белое или с каймой синего орнамента), выдаваемое с 2005 г.

Дополнительно (но не обязательно) владелец может предоставить покупателю выкопировки земельного участка, план застройки участка, проект будущего дома и т.д.

А постройку оформлять надо?

По статистике почти четверть участков предлагаются к продаже с незарегистрированными домами. Некоторые продавцы считают: новый счастливый обладатель сам элементарно узаконит постройку. Так ли это?

Уточним несколько важных моментов. Если дом находится на участке в садовом товариществе или кооперативе, его действительно можно оформить после отчуждения. Если же строение находится на участке для строительства и обслуживания жилого или дачного дома — сделку без регистрации построек свершить НЕВОЗМОЖНО. Ну а возведение каких-либо капитальных и временных сооружений на участке для ведения личного подсобного хозяйства является вообще НЕЗАКОННЫМ.

Обратите внимание на важные нюансы:

Все действия по узакониванию капитальных строений начинаются с обращений владельцев земельных участков в местный исполнительный орган за получением разрешения на строительство нового или на регистрацию существующего дома.

Все земельные участки имеют две важные характеристики: «категория земель» и «целевое назначение». Участки, о которых идет речь в статье, относятся к категории «земли населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства». Основные типы участков по целевому назначению: для строительства и обслуживания жилого дома, для ведения личного подсобного хозяйства, для ведения коллективного садоводства и огородничества, для дачного строительства.