Возведение стен в квартире со свободной планировкой

Ремонт квартир в новостройках

Снижение ставки по ипотечным кредитам вновь подогрело интерес к приобретению новостроек. Новое жильё несомненно имеет ряд преимуществ перед вторичкой. Черновой ремонт квартиры в новом доме не требует серьезных подготовительных работ – не придется выполнять демонтажные работы и, в большинстве случаев, планировку можно сделать под себя.

Цены на отделку квартир в новостройке

Новостройки можно разделить на три типа:

• с черновой отделкой (штукатурка по маякам, стяжка пола)
• без черновой отделки
• чистовая отделка от застройщика

Наличие черновой отделки от застройщика позволяет неплохо сэкономить на ремонте – не придется тратить деньги на штукатурные работы и материалы, достаточно будет лишь пошпаклевать стены под чистовую отделку. Во втором же случае серьезную часть сметы составят работы по оштукатуриванию и сама штукатурка. Причем толщина слоя, а следовательно расход материалов и трудоемкость зависят от завалов и неровностей капитальных стен. Впрочем, в этом есть и некоторый плюс, отделка квартиры в новостройке под ключ в Омске одно из наших основных направлений, наш опыт показывает, что черновая штукатурка от застройщика зачастую имеет завалы, 1-2 см на высоту стены. Это не критично, но может быть заметно при установке мебели и некоторых видах чистовой отделки. Мы выставляем маяки по высокоточным лазерным уровням, завалы стен при данной технологии пренебрежительно малы.

Отдельно стоит поговорить про квартиры с чистовой отделкой от застройщика. Как правило, это жилье бюджетной категории в панельных домах. Это, конечно, нехитрый ремонт, но конкуренция на рынке новостроек сейчас довольно плотная, и застройщики стремятся сделать хоть и простой, но качественный ремонт. Капитальный ремонт в новостройке в данном случае не нужен. Достаточно будет сделать косметику подобрав обои и напольное покрытие по своему вкусу. Исключением является только ванная и туалет, санузел под покраску не самое практичное решение.

Ремонт квартиры с нуля в новостройке со свободной планировкой начинают с возведения стен и разводки электрики. Есть несколько вариантов решения этой задачи. Максимальный вес перегородки обычно устанавливается в 100 кг/м.п., рассмотрим возможные варианты:

• Газобетон

Это быстровозводимые перегородки из блоков типа «Вармит».Чаще всего останавливаются именно на этом варианте. Они имеют хорошую шумоизоляцию, при грамотной кладке не требуют оштукатуривания. Достаточно будет наклеить малярную сетку для армирования и зашпаклевать стену.

• Гипсокартон.

Мы выполняем возведение перегородок из гипсокартона по технологии и из материалов КНАУФ. Самые частые варианты КНАУФ С 111 – однослойная обшивка на одинарном металлическом каркасе и КНАУФ С 112 – двухслойными обшивками на одинарном металлическом каркасе. Исполнение С 112 позволяет возвести перегородку по прочности не уступающую газобетону. Пробить случайным ударом 24 мм ГКЛ достаточно сложно.

• Пазогребневые плиты.

Еще один способ быстро возвести стены.Производители обещают быстрое возведение перегородок готовых без шпаклевания для поклейки обоев. Отчасти это так, обои в данном случае должны быть очень плотными, чтобы не проступали неровности стены. Если планируются тонкие обои или покраска, то шпаклевания не избежать.

• Кирпич

Предельно допустимый вес перегородок не позволяет выполнять кладу в полкирпича. Помимо этого, такие перегородки дороже по материалам, работе, и требуют обязательного оштукатуривания. Возведение кирпичных перегородок в настоящее время не имеет никакого смысла.

Электромонтажные и сантехнические работы

Ремонт в новостройке с отделкой под ключ подразумевает выполнение всех видов работ одним подрядчиком.

Электрощиток, если это возможно, утапливают в стену. На каждую комнату и группу мощных потребителей устанавливается отдельный дифавтомат (устройство, совмещающее в себе функционал автомата и УЗО, защищает как от высокого тока, так и от утечки). Разводку электрики принято выполнять по потолку. Если перегородки возводятся из ГКЛ, то разводку по стенам необходимо выполнить до укладки минваты и обшивки металлокаркаса.

Сантехнические работы в новостройке ограничиваются разводкой водоснабжения и канализации с последующей установкой санфаянса и ванной. В редких случаях заказчик решает заменить отопительные приборы или разводку. Это очень затратное мероприятие. Часто причиной этого является желание заказчика убрать выводы труб на радиатор с пола на стену. Это красивее, но разводка из металлопластика не позволяет оставлять в стяжке соединения, со временем они могут начать подтекать. В обычном случае это решается подтягиванием накидной гайки (американки), в стяжке это будет сделать невозможно.

Потолок

Штукатурить потолок в современных новостройках – сомнительное решение. Высота этажа в новостройке не менее 2,7 м, это позволяет не переживать из-за потери 5 см при монтаже натяжного потолка или ГКЛ, а вот разводку электрики в случае со штукатуркой придется уже выполнять по стенам. Плюс, если перекрытия не монолитные, а сборные, то со временем на стыках плит начнут раскрываться трещинки.

Современные варианты — натяжной потолок или ГКЛ. ГКЛ – прочнее, как считается экологичней, но дороже и собирать его дольше по времени. Натяжной в конечном итоге выходит дешевле. Кстати, если Вы хотите многоуровневый потолок или потолок, в том числе и с криволинейными участками, то это можно сделать и с натяжным потолком. Применяемые нами материалы для натяжных потолков соответствуют всем требованиям по экологической безопасности.

Отделка стен.

Штукатурка, если она нужна, должна выполнятся исключительно по маякам. Делать так называемую визуальную штукатурку не стоит, экономия будет максимум 50%, но ни один, даже очень опытный мастер, не сможет повторить результат штукатурки по маякам. Не стоит так-же экономить на грунтовке или бетоноконтакте. Нельзя экономить и на грунтовке стен. Одно из предназначений грунтовки – предотвратить впитывание воды из раствора в основание. Некоторые производители допускают при нанесении первого слоя грунтовки на сильновпитывающие основания (кирпич, газобетон) разбавлять грунтовку водой 1 к 1, но мы этого не рекомендуем. Если штукатурка наносится на стену из монолитного бетона, такие часто встречаются в каркасных домах, не лишним будет бетоноконтакт. Это специальный состав повышающая адгезию отделочных материалов с гладкой бетонной поверхностью.

Шпаклевание выполняется после производства штукатурных работ. Его условно можно разделить на два типа: под обои и под покраску. Последний вид требует более тщательной подготовки стены. Поверхность шпаклюется в несколько слоев с выкуриванием каждого последующего слоя. Для более качественной работы мастера часто затеняют комнату и подсвечивают сену лампой. Едва заметные тени позволяют обнаружить самые незначительные неровности, которые в случае наклейки обоев были бы некритичны, но могут быть заметны при окрашивании, особенно на декоративных красках.

Скорее всего в вашей квартире будет сделана черновая стяжка. При приемке квартиры следует проверить чтобы она была без больших трещин и не бухтела. На такую стяжку можно сразу укладывать кафель или керамогранит. Иногда ровность позволяет уложить линолеум или ламинат без предварительной подготовки, но всё же лучше сделать финишную стяжку из самонивелируюзейся смеси.

Сроки работ

Ремонт однокомнатной квартиры в новостройке длится примерно 3-4 недели. Продолжительность зависит от необходимых работ. Если требуется стяжка и штукатурка по маякам, то срок будет больше. Если брать квартиры большей площади, то следует рассчитывать на 1-2 месяца. Как правило на объекте работает бригада в 2-3 человек, в зависимости от возможного фронта работ. Так-же могут понадобится технологические паузы, например для набора стяжкой прочности или испарения воды из толстого слоя штукатурки.

Итоговая смета

Стоимость ремонт квартир в новостройке в Омске складывается из многих факторов. Наличие перегородок, качество строительства, применяемых материалов и их расхода. Чтобы точно определить стоимость работ просто вызовите прораба компании «Профремонт». Выезд на объект (в черте города), консультация и составление сметы бесплатны. Так же можете ознакомится с прайс-листом на наиболее востребованные виды работ.

Квартира свободной планировки

В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.

Что значит свободная планировка квартиры в новостройке?

В основном эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.

Но если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, соблазнившись возможностью реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.

Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.

Поэтому мнение, что свободная планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением – ошибочно. Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото.

Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ или поэтажный план застройщика, и все встанет на свои места. Ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных. В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и зоны санузлов и ванных, и кухня, и вспомогательные помещения.

Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото.

Обычными линиями на планах показаны стены, которые по факту возведены. Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют, и обязанность их возвести возложена на собственника.

Плюсы и минусы квартиры свободной планировки

Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами. Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.

Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры. А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.

Свободная планировка квартир, фото.

Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.

Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе. В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.

Перепланировка квартиры свободной планировки

Самый сложный случай – это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).

Мокрая зона в квартире свободной планировки

По закону расширение ванных и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото.

В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика либо в управляющей компании. На нем однозначно будут отмечены полностью все помещения, то есть планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.

Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.

Ниже приведен пример отказа в согласовании перепланировки квартиры со свободной планировкой по причине отсутствия поэтажных планов застройщика.

Свободная планировка: надо ли узаконивать перепланировку?

Разберем типичную статью (фото ниже) о квартире свободной планировки. Даже в таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений, которые касаются ремонта квартиры со свободной планировкой.

Мифы о «свободной планировке» на примере массовой периодики, фото.

«Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэкономить».

– Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.

«Ну и воплотить свои представления о «доме мечты» – ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ничем, даже стенами».

– В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.

«И никаких нудных согласований перепланировки и очередей в БТИ!»

– В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой «свободной планировки» перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.

«То есть, каким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придется решать самостоятельно».

– Это давно решено и отображено в тех же документах БТИ.

«Кстати, то, что унитаз все-таки надо отгородить – это очевидно».

– Наверное, это действительно стоит сделать.

«А вот в отношении ванны можно еще поспорить».

– Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи «будем спорить насчет установки ванны в спальне». Как говорится, в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родится.

«Некоторые западные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве – иногда в зоне кухни. Конечно, такая квартира рассчитана только на одного жильца».

– Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов – только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.

Таунхаусы свободной планировки

Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах свободная планировка – явление более частое. Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости. Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь таунхауса как вам заблагорассудится – чаще всего существует такой же план застройщика, согласно которому и должны возводиться перегородки.

Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще, многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме, и свободная планировка оказывается рекламным трюком девелопера.

Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции.

Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что новостройки свободной планировки, как их позиционирует застройщик, реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.

На деле же свободная планировка, как она есть, это, скорее, недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко недешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки.

Поэтому перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.

Согласование ремонта в квартирах «свободной планировки».

Ремонт в квартирах свободной планировки

Последние годы все чаще можно видеть объявления от застройщиков о продаже квартир со «свободной планировкой». Граждане живо реагируют на такие объявления, становятся счастливыми обладателями законных метров в новостройке и получают на руки «пустой» техпаспорт.

Так что же такое «свободная планировка», для чего ее придумали, кому выгодны такие понятия и что можно делать в таких квартирах, а чего нельзя.

Новостройки со «свободной планировкой» стали появляться в Минске примерно с началом строительного бума в городе с2008 года. До этого, местные исполкомы обязывали застройщиков делить помещения на комнаты, устанавливать унитазы и умывальники , штукатурить стены и делать гидроизоляцию в санузлах. Но государство значительно подняло планку по количеству возводимого жилья, а по стране уже шагал призрак финансового кризиса. Цены на недвижимость значительно просели и застройщикам ничего другого не оставалось, как снижать себестоимость своей продукции – квадратного метра. Одним из способов явилось то, что при так называемой «свободной планировке», застройщики сперва отказались от установки сантехпосуды, укладки гидроизоляции, штукатурки стен, разводки коммуникаций внутри квартиры. И все это подводилось потенциальным покупателям под соусом их будущей перепланировки квартиры: мол зачем нам выставлять перегородки, если вы их все равно демонтируете и будете выставлять по-своему. Когда квартира большая, экономия застройщика может достигать от 3-5 тысяч долларов. Согласитесь, есть резон. При чем как для одной, так и для другой стороны. Местные исполкомы стали закрывать глаза на действия строительных «инвесторов», ведь доведены показатели по сдаче квадратуры, которые, в те годы, росли год от года.

Так что же можно делать в такой квартире и что будет являться перепланировкой и переустройством жилого помещения?

Если Вы стали обладателем квартиры с «пустым» техпаспортом, и хотите производить отделочные работы, то Вам необходимо получать разрешение на перепланировку и разрабатывать ее.

Ваша квартира пустая, не имеет звукоизоляции, а ведь необходимо помнить о том, что в жилых помещениях укладывать напольное покрытие необходимо только на звукоизоляцию (например, листы ШУМАНЕТ-100). Работы по разводке сантехники требуют от работников наличие не только свидетельства о регистрации, но сертификации соответствия на выполнение данных видов работ. Замена полотенцесушителя (змеевика) при перепланировке должна проводиться только в полном соответствии с ТКП. В противном случае утвердить такую перепланировку не получится.

Не стоит забывать и о планировочном решении. Архитектурная составляющая вашей перепланировки должна полностью совпадать со строительными нормами Беларуси. Не глядя на то, что у Вас «свободная планировка» нельзя допускать размещения санузла на площади жилых помещений (увеличение санузла за счет площади жилых помещений допустимо не более 25 % от исходной площади санузла — в соответствии с СНБ), и уж тем более размещать на площади кухни.

Так же запрещено уменьшение ширины коридора, ведущего в жилые комнаты – при перепланировке предельно допустимая минимальная ширина коридора должна составлять 120 см. Иначе такую перепланировку утвердить не получится.

А что делать, если ремонт и отделку совершили без разрешения исполкома и разработки проекта? Можно ли будет утвердить такую перепланировку?

Да, действительно, такую перепланировку можно будет утвердить. Необходимо будет провести детальное обследование квартиры, подготовить техническое заключение по выполненным работам, согласовать с обслуживающей организацией, отделом архитектуры района, в случае необходимости получить согласие на сохранение выполненных работ в энергонадзоре, мингазе, теплосетях, пожарной и санитарной инспекциях.

После этого, местный исполком, возможно даст шанс узаконить выполненную перепланировку.

Помогли с перепланировкой от начала и до конца. Потребовалось минимальное присутствие при оформлении документов. Рабатают в паре. Очень приятные в общении. Отлично справились с работой. Рекомендую.

Квартиры со свободной планировкой

В последние годы все чаще владельцы недвижимости стремятся создать уникальный и неповторимый дизайн своего жилья, который будет максимально удобным и эффектным. По этой причины квартиры со свободной планировкой особенно популярны на рынке.

Главное, не спешить с приобретением, ведь отсутствие планировки – это не только возможность воплотить свои задумки, но и немалое количество проблем. О многих из них счастливые покупатели даже не догадываются.

Если вам понравилась квартира со свободной планировкой, купить ее стоит только после того, как будут взвешены все плюсы и минусы подобного решения. Из преимуществ стоит отметить следующие:

• свобода для дизайнера – ограничениями выступают только санузел и несущие стены;
• для изменения планировки не требуется тратить время и денежные средства на снос стен;
• владелец самостоятельно решает, сколько у него будет комнат.

Благодаря этим особенностям, возможно создание любого интерьера. Но существуют и сложности, решение которых может занять много времени.

Свободная планировка: о чем стоит знать при покупке

Стоит отметить, что согласно Жилищному кодексу РФ свободной планировки как таковой не существует. Статья 16 говорит о том, что в любом случае квартира структурно распределена на жилую и вспомогательную зоны. Более того, в документах на жилье обязательно четко прописаны границы комнат, кухни, санузла и пр.

Эти данные можно увидеть, например, в кадастровом паспорте на квартиру. В нем есть чертеж, на котором указаны все перегородки в помещении. При этом, не имеет значения, что застройщик предоставил жилье без фактических стен. Но согласно документам, владелец приобрел недвижимость с определенной планировкой.

И хотя дизайн квартиры со свободной планировкой равно пользуется популярностью из-за удобства последующего ремонта, есть минусы покупки подобного жилья. А именно:

1. Стоимость. Покупатель должен быть готов, что недвижимость со свободной планировкой всегда дороже типовых вариантов. Хотя по факту застройщик даже сэкономил, не возводя стены.
2. Квартиры сдают только с черновой отделкой , то есть, владелец получит в распоряжение бетонные стены, основные коммуникации и недорогие пластиковые окна.
3. Нужно приготовиться к существенным затратам, которые сопровождают разработку нового архитектурного проекта. Потребуется продумать расположение стен и электрической проводки.
4. Собственник должен будет позаботиться об устройстве полов, отделке стен и т.д.

Помимо этого, нужно понимать, что возведение стен в квартире со свободной планировкой обернется потерями площади. Например, изначально застройщик выставляет счет за 70 квадратных метров жилой площади, а после ремонта остается 65 квадратных метров.

Ремонт квартиры со свободной планировкой. Подводные камни

Стоит отметить, что свободная планировка не дает абсолютной независимости в обустройстве жилья. Самое простое решение – оставить все как есть. Тогда квартира будет считаться однокомнатной. Но при решении возвести перегородки владельцу предстоит решить ряд задач:

• как возвести стены;
• какое должно быть расстояние между перегородками;
• что нужно учитывать при укладке напольного покрытия.

Также при покупке квартиры со свободной планировкой будущий владелец должен четко осознавать, что он платит за незавершенный объект. Закончить строительство и подтвердить его документально должен сам собственник за свои деньги.

Чтобы не было проблем – стены должны быть именно там, где они указаны в документах. В ином случае – даже малейшее отклонение от чертежа означает, что осуществляется перепланировка со всеми сопутствующими сложностями. То есть, покупка жилья со свободной планировкой не дает как таковой свободы – лишь избавляет от демонтажа стен и выноса мусора. А разработка нового проекта и его согласование потребуется в любом случае.

Немаловажный момент – далеко не все идеи возможно воплотить. Так запрещается:

• выносить элементы отопления за внешние стены – даже если речь идет об балконе;
• совмещать пространство квартиры и лоджии путем сноса внешней стены здания;
• сносить или пытаться переместить несущие стены;
• вмешательство в вентиляционную систему.

Если при разработке плана перепланировки эти тонкости не учитывались, то в уполномоченных органах не выдадут разрешения. Поэтому проект следует доверять опытному архитектору, знающему свое дело.

Как получить разрешение на перепланировку?

Хотя по факту в квартире со свободной планировкой отсутствуют стены, но в документах они указаны. Соответственно, любое отступление от чертежа – это перепланировка. Чтобы ее сделать, потребуется:

• разработать проект;
• согласовать его;
• получить разрешение на перепланировку;
• ввести объект в эксплуатацию по завершению ремонтных работ;
• получить новые документы на недвижимость.

Для начала перепланировки владелец должен собрать следующие документы:

• копии документов, которые подтверждают права владельца на жилье;
• заявление, в котором указывают, какие работы по перепланировке будут произведены, режим ремонта, а также сроки;
• письменное согласие на ремонт от компании, которая управляет домом;
• эскиз перепланировки;
• дополнительные бумаги в случае, когда перепланировка касается несущих конструкций – понадобится проектная декларация и договор об авторском надзоре разработчика проекта;
• копии разрешительных документов, если планируются функциональные изменения помещений;
• согласие в письменном виде на перепланировку от всех, у кого есть права собственника на квартиру, или страховой договор гражданской ответственности перед третьими лицами.

Если владелец недвижимости решил заняться перепланировкой, то ему потребуется ознакомление с Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, Строительными нормами и правилами. Помимо этого, нужно учитывать местное законодательство в данной сфере.

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.

Что такое свободная перепланировка

Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.

В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.

Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость. Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.

Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.

Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.

Когда нужно согласовывать перепланировку

У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку. Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома. Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

С чего начать

Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.

Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.

На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.

Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.

В самом общем виде варианты действий могут быть такие:

Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт. В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.

За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.

Если ваша квартира стоит на учете без разграничения функциональных зон, дело обстоит сложнее. Например, есть санузел, а вся остальная площадь — одна большая жилая комната

Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.

В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.

Так выглядит поэтажный план дома от застройщика, в котором разграничены функциональные зоны. Разной штриховкой отмечены зоны жилой комнаты, кухни, передней, санузла и гардеробной.

Есть еще один вариант — заказать в МосгорБТИ план функционального разграничения зон. Эта документация стоит от 35 000 рублей до 60 000 рублей. МосгорБТИ может найти информацию о функциональном разграничении зон в квартире в базах данных, к которым имеет доступ. В частности, это ИСОГД — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, куда Минстрой загружает все разрешения на строительство и реконструкцию зданий.

Так выглядит план квартиры с функциональным разграничением зон от БТИ. В плане цветами выделено, где в квартире жилая зона, где коридоры, где санузлы.

Памятка по согласованию!

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте

Свободная планировка в «Доме №1»: с чего начать создание уникального жилья

Рассказываем, о чем нужно помнить перед покупкой квартиры без межкомнатных стен

Сегодня квартиры со свободной планировкой — тренд на рынке жилой недвижимости. Интерес к квартирам без перегородок на первичном рынке растет с каждым днем.
Современные строительные технологии и монолитно-каркасное строительство позволяют возводить дома, в которых несущими являются только внешние стены здания. Квартиры в таких домах имеют согласованную планировку, но не имеют возведенных межкомнатных стен.
В проекте бизнес-класса «Дом № 1» застройщик УДСД обязуется возвести межкомнатные стены в квартирах с черновой отделкой на уровне 40 сантиметров от пола. После покупки собственник сам решает, завершить возведение стен или вовсе убрать их. Но во втором случае он должен узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку

Несмотря на то, что в квартире со свободной планировкой отсутствуют стены, в документах они есть, и любое отступление от чертежа уже будет перепланировкой. Покупателю нужно разработать и согласовать проект в Управлении градостроительства и архитектуры Нового Уренгоя и получить на нее разрешение.
Если квартира куплена в ипотеку, согласовать перепланировку нужно еще и с банком. Для этого необходимо обратиться в отделение банка-кредитора.
После ремонта необходимо получить новые документы на жилье: собственник приглашает специалистов Бюро технической инвентаризации для создания нового технического паспорта квартиры.

Верно расставить приоритеты

Вместе с дизайнером надо подробно обсудить будущий интерьер. Собственник должен задать себе вопросы: в какой части дома он находится больше времени? как часто встречает гостей? в спальне живет или только спит?
Распространенные ошибки в перепланировке — неправильно расставленные приоритеты и недостаточный метраж важных зон. Надо помнить, что детская зона не может быть без окна, а «отдавать» большое окно будущей гардеробной — нерационально.
Специалисты компании УДСД дают практически полную свободу действий покупателям жилья в «Доме № 1»: запрещено менять только расположение санузлов, ванных комнат и кухни. Других ограничений, связанных с переносом или полным отсутствием внутренних перегородок, нет.

Анна Каминская, руководитель управления продаж и маркетинга строительной компании УДСД:

— Главное достоинство квартир со свободной планировкой заключается именно в свободе действий собственника. Можно выделить довольно большую площадь, например, под детскую комнату, обустроить кухню-столовую, соединенную с гостиной, запланировать кабинет или комнату с санузлом для гостей.

Свободная планировка — только с черновой отделкой

Свободная планировка в проекте бизнес-класса «Дом № 1» — это не только отсутствие межкомнатных перегородок, но и исключительно черновая отделка. Застройщик проведет электричество, отопление, водопровод и канализацию, установит пластиковые стеклопакеты и железную входную дверь. Остальные хлопоты по обустройству квартиры лягут на плечи собственника.
При соблюдении всех требований и реализации индивидуального дизайн-проекта жильцы получат не просто комфортную квартиру, в которой приятно находиться, но и уникальное дизайнерское жилье, о котором мечтали. Это не покупка двух-, трех- или четырехкомнатной квартиры, а исключительная возможность самостоятельно решить, сколько именно комнат будет в квартире. Ведь планировка «под себя» учитывает потребности конкретных людей и семьи.

Подробную консультацию можно получить в офисе продаж застройщика УДСД по адресу: мкр. Дружба, 4, к. 1. Контактный телефон: (3494) 245-245